Проектирование

Существует несколько стадий проектирования:

Предпроектное предложение
Разработка проекта (стадия П)
Разработка рабочей документации (стадия РД)
Согласование и экспертиза проекта

Предпроектное предложение

Предпроектное предложение (эскизный проект) необходимо не только для того, чтобы сделать предварительную оценку проекта и сформировать четкие требования к дальнейшему проектированию. Это еще и первичный пакет документов, который необходим для получения разрешительной документации.

Разработка предпроектного предложения незаменима при масштабном строительстве. Она дает визуальное представление о проектируемом объекте и его основных технических показателях, а так же позволяет найти оптимальное решение по размещению данного объекта на земельном участке и оценить его инвестиционную привлекательность, что дает возможность сформировать требования к дальнейшим работам по проектированию и избежать некоторых сложностей в данном процессе.

Установление функциональных, конструктивных, стилевых и других решений, которые дают представление о принципе функционирования объекта и взаимодействия его отдельных частей является одной из главных целей подготовки предпроектного предложения. На основе разработанной и отраженной в нем концепции будущего здания и точно сформированного технического задания составляется инвестиционный план, производится проработка фасадов, разрезов и планов.

Для разработки компетентного и эффективного предпроектного предложения необходима точная информация. По этой причине наши менеджеры на первоначальных этапах уточняют у заказчика все пожелания, потребности, а также материальные возможности. Фактически стадия предпроектного предложения определяет дальнейший путь проектирования и строительства проекта.

Состав предпроектного предложения:

1 - ситуационный план с показом окружающей существующей и перспективной застройки на смежных участках, а также ближайших градостроительных ориентиров;
2 - генеральный план участка на геоподоснове;
3 - развертки по проектам застроек;
4 - фото с макета, перспективы, фотомонтаж и др. (при необходимости);
5 - фасады;
6 - планы первого и неповторяющегося этажей;
7 - разрезы;
8 - градостроительное задание (заключение) с непросроченным сроком действия;
9 - задание на проектирование, согласованное Москомархитектурой и Мосгосэкспертизой;
10 - краткая аннотация с характеристикой градостроительного и архитектурного решения и с основными показателями:
- площадь застройки - в кв.м;
- общая площадь (в т.ч. наземная и подземная) - в кв.м;
- объем - в куб.м;
- плотность жилого фонда и расчет обеспеченности объектами соцкультбыта (для жилых домов)

Регламентированная документация, входящая в предпроектное предложение

1. Копия допуска СРО (лицензии) для осуществления данного вида деятельности
2. Заверение Главного архитектора (инженера) проекта о соответствии проектных решений действующим нормативным требованиям
3. Иллюминированный чертеж генерального плана в М 1:500 на действующей геоподоснове со штампом Мосгоргеотреста и штампом проектной организации, с необходимыми согласованиями заинтересованных организаций
4. Иллюминированный чертеж ситуационного плана в М 1:2000 с экспликацией
5. Дополнительно предпроектное предложение может содержать:
- расчет тепло. и энергопотребления;
- расчет стоимости строительства (±5%)

Разработка документации для предпроектного предложения:

1 - фотофиксация объекта (в т.ч. внешнего строения и конструктивных особенностей, а также маркировочных обозначений, клейм и индивидуальных номеров);
2 - общая пояснительная записка (содержит краткую характеристику состояния объекта, основные технико-экономические показатели и результаты расчетов экономической эффективности проектных решений, данные об объемах строительных и монтажных работ и др.);
3 - генеральный план (содержит решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки, сроки подготовки документации по планировке территории для размещения объекта, а также финансово-экономическое обоснование реализации генерального плана);
4 - архитектурные решения (комплексное решение внутреннего пространства и внешнего облика объекта с подробным описанием порядка и последовательности проведения работ, используемых материалов и т.д.);
5 - утверждение эскизного проекта у заказчика (производится после получения оформленного в установленном порядке акта выбора земельного участка для строительства и распоряжения на проведение проектно-изыскательских работ);
6 - конструктивные решения (включают в себя выбор и назначение конструкций, обеспечивающих местную и общую устойчивость);
7 - демонстрационный материал (выполняется в объеме, необходимом для согласования с Главным архитектором – ситуационный план, генплан, планы этажей, фасады и др. материалы, характеризующие особенности объемно-планировочного решения объекта);
8 - охрана окружающей среды (мероприятия по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды при проектировании и строительстве объектов разного назначения, выбор оптимальных способов размещения отходов производства, применение ресурсосберегающих технологий);
9 - противопожарная защита (государственный пожарный надзор за строительством объекта, проверка выполнения противопожарных мероприятий, предусмотренных проектом);
10 - инженерные системы и оборудование (монтаж инженерных систем и оборудования при строительстве объекта, изменение качества инженерно-технического обеспечения при реконструкции объекта, замена сетей инженерно-технического обеспечения при капитальном ремонте объекта);
11 - принципиальные схемы инженерных систем (принципиальные решения по инженерному обеспечению – прокладке наружных сетей, перекладке сетей, попадающих под застройку, а также по оборудованию системами отопления, водопровода, канализации, газоснабжения, диспетчеризации, автоматизации и управлению инженерными системами);
12 - расчет нагрузок (определение проектной группой основных нагрузок объекта для присоединения к сетям);
13 - технологические решения (обмерные чертежи, план электрики, развертки по стенам, спецификация материалов, планы санузлов с привязкой сантехники, узлы декоративных элементов, ведомость отделочных работ и др.)

Компания «Основной Элемент» проводит согласование своего предпроектного предложения в следующих инстанциях:

Префектура административного округа (на титульном листе проекта или письмом)
Районная Управа ЦГСЭН – Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора
Московский городской центр Госсанэпиднадзора (при необходимости)
ДПИООС – Департамент природопользования и охраны окружающей среды (при необходимости)
УГИБДД ГУВД г. Москвы (для объектов транспортного обслуживания, расположенных на городских магистралях)
Межведомственная комиссия по использованию воздушного пространства Российской Федерации (в случае превышения высоты здания 50м)
Управление Московской ж/д (при размещении объектов в полосе отвода железной дороги)
Департамент образования (школы, детские учреждения)
Руководство МКАД и институт "Союздорпроект" (при размещении объектов в зоне МКАД)
Департамент науки и промышленного развития Правительства г. Москвы (в случае размещения объекта в пределах действующей или реконструируемой территории производственной зоны)
УГПС ГУВД г. Москвы
Согласование предпроектного предложения в Москомархитектуры:
НИиПИ Генплана г. Москвы (на чертеже ситуационного и генерального планов)
АПУ административного округа в части подтверждения границ участка в буквенных индексах (на чертеже генерального плана)
Управление государственного контроля, охраны и использования памятников истории культуры г. Москвы при размещении объекта в ЦАО, в охранной зоне или вблизи памятников архитектуры (на титульном листе проекта)
ЭКОС - Экспертно-консультативный общественный совет при Главном архитекторе г. Москвы при размещении объекта в ЦАО, в охранной зоне или вблизи памятников архитектуры - заключение
Отдел оперативной карты ГлавАПУ Москомархитектуры (на чертеже ситуационного плана)
УИТО - Управление инженерно-транспортного обеспечения
УКБГ - Управление комплексного благоустройства ГлавАПУ ЦВЛАГР - Центр визуально-ландшафтного анализа

Примечания:

1 - титульный лист предпроектного предложения, должен быть подписан заказчиком и авторами проекта, заверен печатью;
2 - чертежи предпроектного предложения (буклета), выполняются без масштаба и брошюруются в указанной последовательности;
3 - чертежи ситуационного и генерального планов иллюминированы:
- проектируемые объекты - красным цветом;
- реконструируемые объекты (по застройкам) штриховкой оранжевым цветом;
- существующее здание - серым цветом;  сносимые здания - желтым цветом;
- перспективная застройка- штриховкой красным цветом;
- водные поверхности - светло-голубым цветом;
- площади озеленения - светло-зеленым цветом;
4 - чертежи фасадов и разверток выполняются с цветовым решением;
5 - для объектов реставрации, восстановления, реконструкции в исторической застройке необходимо представить фото существующего состояния объекта

Разработка проекта

Разработка проектов строительства – это стадия проектирования, которая требует наибольшей ответственности. Во время разработки проекта становится ясна концепция строительства, определяются способы ведения работ и их технологические особенности, выясняются обстоятельства, которые могут повлиять на течение всего процесса, и назначаются сроки окончания работ. Производство организационно-технической документации позволяет рассчитать необходимое количество строительных материалов, инструментов, техники и т.д., а так же определить сметную стоимость объекта.

Доверять разработку проекта следует только профессионалам. Ведь эта стадия связана со множеством нюансов, а также многократными перепроверками и согласованиями всех элементов в единое целое. Специалисты «Основного Элемента», которые работают над определенным проектом, несут личную ответственность за его качество. Кроме того, сотрудники проектной группы Компании прошли жесткий контроль на профпригодность. Оба этих фактора гарантируют качество предоставляемой услуги и страхуют заказчика от потенциально рискованных решений. Компетентность проектировщиков дает Компании ряд преимуществ перед конкурентами. Проекты «Основного Элемента» оптимизируют основные процессы при возведении здания и его эксплуатации. Так же они позволяют максимально разумно и эффективно расходовать бюджет на стадии строительства и на стадии эксплуатации объекта.

Проекты Компании соответствуют всем регламентированным нормам и правилам.

Виды организационно-технологической документации, разрабатываемые проектировщиками «Основного Элемента»

1. Проекты организации дорожного движения (ПОДД)
2. Проекты организации строительства (ПОС)
3. Проект организации работ по сносу и демонтажу зданий и сооружений (ПОД)
4. Стройгенпланы как на определенный период строительства, так и на отдельный вид работ на стройплощадке
5. Проекты производства работ с применением грузоподъемной техники (ППР и ППРк)
6. Разработка технологических карт (ТК)

Этапы подготовки к проектированию

1. Подготовка к разработке проекта строительства. Составляется конкретное техническое задание на основании пожеланий заказчика. В нем подробно описываются требования предъявляемые к объекту. Заказчик предоставляет Компании «Основной Элемент» все необходимые для разработки проекта документы (см. документы, необходимые для разработки проекта, предоставляемые Заказчиком)
2. Инженерно-исследовательские работы. По этим данным, полученным от Заказчика, составляется схема мероприятий, которые необходимы для разработки проекта:
a) инженерно-геологические изыскания ( измерение глубины залегания грунтовых вод, изучение характера и структуры почв на территории предполагаемого строительства, и т.п);
б) инженерно-геодезические исследования (данные о рельефе участка, расположенных поблизости сооружениях и коммуникациях);
в) инженерно-экологическая оценка местности ( ее радиологическая, биохимическая и эпидемиологическая безопасность)
3. Начало проектирования. С учетом данных, которые были получены в ходе инженерно-исследовательских работ, выполняется разработка проекта, рассчитывается стоимость, методы и сроки строительства объекта

Документы, необходимые для разработки проекта (предоставляются Заказчиком)

1. Правоустанавливающие документы на землю 2. Правоустанавливающие документы на существующие и сносимые строения
3. Задание на проектирование ТЗ
4. Кадастровые планы земельных участков в границах территории проектирования
5. Копии распорядительного документа на проектирование
6. Градостроительный план земельного участка ГПЗУ
7. Технические условия (ТУ на подключение) на инженерное оборудование территории, присоединение в внешним энергетическим и иным инженерным сетям с указанием точек подключения
8. Материалы топографо-геодезических изысканий в масштабе М1:500 (топосъемка) с охватом территории не менее 50 м от границ рассматриваемой территории, с поднятыми в цвете сетями и линиями градостроительного регулирования (ЛГР)
9. Материалы инженерно-геологических изысканий, согласно предоставляемого технического задания на проектирование зданий и сооружений

Согласование проектной документации «Основной Элемент» обеспечивает комплексное решение всех задач по проектированию и реализации различных объектов строительства. Заказчик выполняет согласование проектной документации самостоятельно согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ. Компания «Основной Элемент» при необходимости может взять на себя и эти функции в качестве Исполнителя по договору на выполнение данного вида работ.

Разработка рабочей документации

На данном этапе производится разработка документов, которые описывают проведение строительно-монтажных работ, необходимых для возведения объекта. Рабочая документация включает в себя подробное и четкое описание всех технологических процессов, необходимых для реализации строительства объекта, пакет документов по детализации всех систем здания (в том числе слаботочных), конкретные схемы монтажа инженерных систем, а также другие чертежи и схемы, которые разрабатываются на основе технического задания, уточняются и детализируются в ходе проектирования. Разрабатывается полное и точное описание проекта, необходимое для возведения объекта строительства, руководство для Компании «Основной Элемент» (или субподрядных организаций), надзорных органов и Заказчика, контролирующего проводимые работы.

В рабочую документацию входят полные чертежи объекта, спецификации материалов и полная проработка всех узлов. На основании рабочей документации составляется график работ, точная смета, а также описывается остальная необходимая документация. Рабочая документация является основанием для составления пакета тендерной документации, которая предоставляется Компанией «Основной Элемент» (или субподрядчиками).

Виды строительно-монтажной рабочей документации, разрабатываемой Компанией «Основной Элемент»

1. Основной комплект рабочих чертежей. Документ, содержащий рабочие чертежи и другие данные, необходимые для производства определенного вида строительных и монтажных работ. Например: генеральный план, архитектурно-строительные, санитарно-технические, технологические, электротехнические и др. решения
2. Спецификация оборудования. Документ, определяющий состав санитарно-технического, технологического, электротехнического и другого оборудования, предусмотренного соответствующим основным комплектом рабочих чертежей
3. Ведомость потребности в материалах. Документ, определяющий виды и количество материалов, необходимых для выполнения строительно-монтажных работ, предусмотренных соответствующим основным комплектом рабочих чертежей
4. Сводная ведомость потребности в материалах. Документ, определяющий виды и количество материалов, необходимых для выполнения строительных и монтажных работ по зданию (сооружению) в целом или очереди его строительства
5. Ведомость строительных и монтажных работ. Документ, определяющий вид и объем строительных и монтажных работ, предусмотренных соответствующим основным комплектом рабочих чертежей
6. Сборник ведомостей строительных и монтажных работ. Документ, содержащий ведомости строительных и монтажных работ, выполненные к основным комплектам рабочих чертежей на здание (сооружение) в целом или очереди его строительства
7. Локальная смета. Документ, определяющий сметную стоимость строительных и монтажных работ, предусмотренных соответствующим основным комплектом рабочих чертежей
8. Объектная смета. Документ, определяющий сметную стоимость строительных и монтажных работ на здание (сооружение) в целом или очереди его строительства

В состав рабочей документации могут входить другие виды документов, необходимые для осуществления строительных и монтажных работ, например, опросные листы, эскизные чертежи общих видов нетиповых технологических конструкций. Рабочая документация для строительства выдается Заказчику комплектно, ее состав в каждом конкретном случае определяется при заключении договора на оказание услуг.

Комплект рабочей документации включает:

1 - основные комплекты рабочих чертежей по видам работ;
2 - текстовые документы, выполненные к соответствующим основным комплектам рабочих чертежей;
3 - текстовые документы на здание (сооружение) в целом или на его очередь строительства

Стадия разработки рабочей документации включает в себя чертежи для следующих разделов:

1 - генеральный план;
2 - архитектурные решения;
3 - конструктивные решения (железобетонные конструкции, металлоконструкции);
4 - схемы инженерных систем (отопление, водоснабжение, вентиляция, кондиционирование, электроснабжение и т. д.)

В зависимости от объемов строительства количество разделов на данной стадии может быть увеличено.

Разработка рабочей документации включает в себя полную конкретизацию всех деталей объекта строительства. Этот этап проектирования предъявляет самые высокие требования к компетенции сотрудников. В Компании «Основной Элемент» работает достаточно крупная команда профессионалов с большим опытом и высокой квалификацией. Компания предлагает весь спектр услуг по разработке рабочей документации высочайшего уровня качества. А качество подготовки рабочей документации во многом определяет качество строительно-монтажных работ, соблюдение сроков и соответствие возводимого объекта строительным нормам и требованиям заказчика.

«Основной Элемент» осуществляет ряд дополнительных услуг:

- защита документации в согласующих органах;
- помощь в составлении технических заданий;
- авторский надзор за строительством;
- технический надзор за строительством;
- функции генерального проектировщика;
- функции технического заказчика.